サ高住経営を始める際に知っておくべきこと｜収益性・開業手順などを網羅

サ高住とはサービス付き高齢者向け賃貸住宅の略称で、高齢者向けの介護施設です。
近年は、税制優遇や補助金制度など、サ高住経営の支援体制が充実しています。

高齢者向けサービスの需要増加や支援制度の充実から、サ高住の開業をお考えの方も多いのではないでしょうか。
しかし、施設を開業・経営するには、把握すべきことが多数存在します。

本記事ではサ高住の開業をお考えの方に向け、収益性や開業手順などを解説します。
後半では、失敗しないためのポイントや注意点も紹介していますので、ぜひ最後までご覧ください。

サ高住（サービス付き高齢者向け住宅）とは？

まずはサ高住についておさらいしましょう。

サービス付き高齢者向け住宅とも呼ばれるサ高住では、「高齢者の居住の安定確保に関する法律」で定義や設置基準が定められています。
そのため、実際に開業・経営するには、基準を順守しなければなりません。

本章ではサ高住の定義や設置基準に加え、近年の登録状況の推移について解説します。

サ高住の定義・設置基準

厚生労働省では、サ高住を以下のように定義しています。

「サービス付き高齢者向け住宅」とは、高齢者単身・夫婦世帯が居住できる賃貸等の住まい

サービス付き高齢者向け住宅について|厚生労働省

サ高住は高齢者が生活しやすいバリアフリー仕様の賃貸住宅であり、利用者が安心して暮らせるように安否確認や生活相談などのサービスを提供しています。
高齢者住まい法の改正によって、平成23年に創設されました。

サ高住は大きく分けて、一般型と介護型の2種類があります。

一般型は自立した高齢者向けのものに対し、介護型は要介護・要支援の利用者向けのものです。
そのため、介護型は「特定施設入居者生活介護」の認定を受けた施設のみが対象です。

なお、サ高住を経営するなら、以下の設置基準をクリアしなければなりません。

設備	・床面積は原則25㎡以上 ・構造や設備が一定の基準を満たしていること ・バリアフリー構造（廊下幅・段差解消・手すり設置）
サービス	・安否確認サービス・生活相談サービスを提供していること ・少なくともケアの専門家が日中駐在していること
契約内容	・長期入院を理由とした一方的な解約ができないなど、居住の安定が図られている ・敷金・家賃・サービス対価以外の金銭を徴収しない ・前払金において入居者保護が図られている

サ高住と老人ホームとの違い

とりわけ介護型のサ高住は老人ホーム（有料老人ホーム）と似通っていますが、両者には明確な違いがあります。
サ高住と老人ホームの違いは以下のとおりです。

	サ高住	老人ホーム
管轄	国交省・厚労省	厚労省
根拠法	老人福祉法第29条	高齢者住まい法第5条
対象者	原則60歳以上 自立（一般型） 要介護・要支援者（介護型）	65歳以上（施設によっては60歳以上） 自立・要支援・要介護（介護型・住宅型） 自立（健康型）
サービス・設備	安否確認・生活相談 バリアフリー構造 食事提供（オプション）	入浴・排せつ・食事の介護 食事の提供・洗濯や掃除等の 家事・健康管理など
契約形態	賃貸借契約	利用権
1人当たりの床面積	25㎡ など	13㎡（参考値）

サ高住は老人ホームと異なり、賃貸住宅のニュアンスが強い傾向があります。

ただし、昨今は高齢化の進行に伴い、介護保険サービスを提供するサ高住が増加しています。
そのため、老人ホームとの違いがあまりないサ高住が多く見かけられるようになりました。

サ高住の登録状況の推移

高齢化もあって、近年はサ高住の登録件数が増加傾向にあります。
以下の表を見てみましょう。

出典元：サービス付き高齢者向け住宅の登録状況（R5.11末時点）|サービス付き高齢者向け住宅情報提供システム

平成23年の創設以降、サ高住の登録件数は右肩上がりに増加しています。

また、サ高住は登録抹消率が低い点も特徴です。
実際、廃業等の理由で登録抹消となったサ高住の割合は、平成25年以降1.1～1.3%の間を推移していると発表されています。
参照元：サービス付き高齢者向け住宅に関する現状|国土交通省

つまり、サ高住は他の介護サービスと比較しても長く残りやすい施設であり、適切に経営すれば廃業するリスクが低いと捉えられます。

サ高住（サービス付き高齢者向け住宅）の経営方式4選

サ高住には複数の経営方式があり、大きく分けて4種類あります。
いずれも運営のメカニズムが異なるため、それぞれの違いを把握しましょう。

方式1.一括借り上げ方式（サブリース）

一括借り上げ方式はサブリースとも呼ばれる経営方式です。
オーナーが施設を建設し、施設の運営は事業者が担当する点が特徴です。

なお、施設の運営は事業者が全面的に担うため、入居者の確保や契約も事業者が行う必要があります。

方式2.テナント方式

テナント方式は施設の運営をオーナーが担い、介護サービスの提供は事業者が行う経営方式です。
テナント方式の場合、事業者はオーナーに賃料やテナント料を払います。

なお、テナント方式はオーナーが入居者の募集・契約を行います。

方式3.委託方式

委託方式はテナント方式と似た経営方式です。
テナント方式と同様にオーナーが施設を運営や入居者の募集などを行い、事業者が介護サービスを提供します。

ただし、テナント方式は事業者がテナントになることで介護サービスを提供しますが、委託方式はオーナーから委託される形で、事業者が介護サービスの提供を担当します。

方式4.自営方式

自営方式はオーナーが施設の管理・入居者の募集などに加え、介護サービスの提供も行う経営方式です。
つまり、オーナーがサ高住を起業する形式です。

自営方式は入居者からの賃料や施設利用料だけでなく、介護サービスの提供によって得られる介護報酬も得られるため、収益率はもっとも高くなります。

ただし、自営方式はリスクが高い一面があります。

昨今はサ高住の増加もあって競争率が高まっており、生き残るにはサービスの質の維持や入居者の獲得などで優位に立たなければなりません。
そのため、自営方式を選ぶなら、サ高住の経営に関する知識や経験が不可欠です。

サ高住経営の収入源・コストとは？

サ高住経営は、適切な経営方式を選べば、安定的に収益を獲得できる可能性が高いです。

実際にサ高住を経営するなら、発生する収入源やコストなどを把握しましょう。

関連記事：サ高住経営は儲かる？気になる収益性と補助金制度を解説

サ高住経営の収入源

経営方式によって変わりますが、サ高住のオーナーの主な収入は以下のとおりです。

• 利用者からの家賃
• 介護事業者の賃料/テナント料
• 管理費
• 敷金や礼金
• 生活支援サービス費
• オプションの利用料（食事提供サービス等）

上記の収入に加え、サ高住の経営では助成金や税制優遇措置を得られます。

要件を満たせば、助成金なら建築費の最大10%、税制優遇措置なら要件に応じて固定資産税・不動産取得税の軽減を受けられます。

サ高住経営にかかるコスト

サ高住の経営は収入だけでなく、コストにも目を向けなければなりません。
サ高住を経営する場合、想定されるコストは以下のとおりです。

• 人件費
• 備品・設備費
• 広告宣伝費
• 販管費
• 各種税金

上記のコストでも、とりわけ注意しなければならないのは人件費です。
サ高住に限らず、介護施設は人員配置基準をクリアし、サービスの質を保つうえで、常に一定数のスタッフを確保する必要があります。

そのため、介護施設において人件費は高い比重を占めます。

しかし、入居者が少ない状況で人員を抱えすぎると、かえって収益を圧迫しかねません。
人件費による圧迫を防ぐなら、スタッフは常に適正な数をキープしましょう。

サ高住（サービス付き高齢者向け住宅）の開業手順

サ高住を開業する際の手順は以下のとおりです。

• 事業計画の作成・事業者の選定
• 資金の調達
• 施設の建設
• 登録手続き・助成金の申請
• 人材募集や広告宣伝
• オープン

一般的なマンション経営と異なり、サ高住の開業は施設の登録手続きや事業者の選定などを行わなければならないため、手順が複雑です。
そのため、初めてサ高住を経営するなら、介護サービスの専門家のサポートを受けましょう。

なお、サ高住の登録手続きは各都道府県・政令市・中核市の窓口で行います。
自治体によっては独自の必要書類を求める場合があるため、事前に自治体のWebサイト等で確認しましょう。

関連記事：介護事業所を開業するには？開業の流れと必要資金・資格

【準備段階別】サ高住経営を成功させるためのポイント

サ高住の経営は、一般的なマンションやアパートの経営より複雑です。
そのため、準備段階別にさまざまなポイントを把握する必要があります。

ビジネスモデルの設定

他社との競争で優位に立つためにも、サ高住のビジネスモデルは重要なポイントです。

昨今のサ高住はサービスの充実化を図る事業者が増加しています。
実際、高齢者向けの生活支援施設を併設、あるいは隣接させているサ高住は全体の約8割に上ります。

さらに全体の約96%のサ高住が食事提供サービスを実施し、全体の約半数のサ高住では入浴介護や家事支援などを実施している状況です。
以上のことから、経営するサ高住は充実したサービスを提供できる状態が理想です。

参照元：サービス付き高齢者向け住宅の経営|一般財団法人サービス付き高齢者向け住宅協会
　　　　高齢者向け住まいについて|厚生労働省

従業員の雇用・人員配置基準

介護施設はサービスの質を維持するために人員配置基準が法律で定められていますが、サ高住も例外ではありません。
サ高住の人員配置基準は一般型・介護型でそれぞれ以下のように設定されています。

【一般型】

職種	人員配置基準
ケアの専門家	最低でも日中に駐在

※一般型におけるケアの専門家は、以下に該当する職員を指します。

• 社会福祉法人
• 医療法人
• 指定居宅サービス事業所等の職員
• 医師
• 看護師
• 介護福祉士
• 社会福祉士
• 介護支援専門員
• 介護職員初任者研修課程修了者

【介護型】

職種	人員配置基準
管理者	1人
生活相談員	要介護者等：生活相談員＝100：1
看護・介護職員	要支援者：看護又は介護職員＝10：1 要介護者：看護又は介護職員＝3：1 ただし、看護職員は入居者1〜30人まで1人、入居者31人以上は50人ごとに1人。
機能訓練指導員	1人以上
計画作成担当者	介護支援専門員が１人以上

特定の条件を満たした職員が日中駐在していれば基準をクリアできる一般型に対し、介護型は専門スタッフを多く設置しなければなりません。

他方で、昨今の介護業界は人手不足が深刻化しているため、人員の確保の難易度は高まっています。
求人広告を活用するだけでなく、外国人の受け入れや介護専門の派遣会社の活用など、幅広い手段で雇用を実践しましょう。

また、介護システムの導入により業務の効率化し、働きやすい環境を実現する施策も重要です。
働きやすい環境は、人材の採用で注目を集めやすいうえに、スタッフの定着率の向上にもつながります。

入居者の募集

サ高住は入居率によって収益が変動する場合があるため、入居者の確保は重要な課題です。

一般的には、インターネットや新聞のチラシなどによる入居者の募集がよく行われます。
加えて利用者の家族やケアマネージャーなどからの紹介も、入居者を増やすうえで有効な手立てでしょう。

また、医療機関・他の介護施設・不動産業者など、関連する業者からの紹介を受ける方法もおすすめです。
退院患者や退所者の受け入れ先としてサ高住を提示できれば、安定的な入居者の獲得につながります。

【失敗しない】サ高住（サービス付き高齢者向け住宅）経営で注意すべき3つのこと

本章ではサ高住の経営で注意すべきポイントを3つ紹介します。
いずれもサ高住の経営において重要な事柄であるため、必ず把握しましょう。

サ高住経営のみでは利益確保が難しい

サ高住の経営はマンションのように賃料で収益を得るため、入居者がいれば安定こそしますが、高額な利益の確保は難しい傾向があります。
そのため、より多くの収益を求めるなら、別途でオプション料を得られるように、サービスが充実したサ高住を目指さなければなりません。

実際、ほとんどのサ高住の事業者は安否確認や生活支援に加え、食事提供サービスを提供しています。
加えて、介護サービスを充実させた介護型のサ高住も増加しています。

しかし、介護型のサ高住の経営は、一般型よりハードルが高いものです。
人員配置基準がより細かくなるうえに、許認可も得なけれならないため、一般型よりコストや手間が増える恐れがあります。

そのため、一般型でも提供が可能な食事サービスや、生活支援サービスなどを検討すると良いでしょう。

人材の確保が難しく経営問題につながる恐れがある

介護型のサ高住を経営する場合、人材の確保も重要な課題です。

介護サービスの提供は、さまざまな専門スタッフがいてこそ成立するものですが、介護業界の人手不足の影響もあって、人材確保の難易度は高まっています。
もし人材の確保ができず、人員配置基準を下回ると、人員基準欠如減算のようなペナルティを課せられる恐れがあります。

サ高住の経営において、人材の確保は失敗すれば経営問題に直結する課題です。
求人広告や介護専門の派遣会社など、人材を確保する手段は常に活用しましょう。

また、積極的にICTを推進し、業務を効率化すれば、働きやすい環境を実現できます。
働きやすい環境であれば人材の定着率が上がるため、経営をより安定させられるでしょう。

介護報酬の改定は経営状況悪化のリスクにもなる

3年に1度の介護報酬の改定が、経営状況を悪化させるリスクになる点にも注意しましょう。

介護型の場合、入居者が介護サービスを利用した分だけ介護報酬が収益に加わります。
しかし、介護報酬の金額は国が設定しているため、改定によって報酬額が下げられる可能性があります。

もし報酬額が下がれば、それだけ収益が減少するため、入居者が少ないサ高住では経営状況が悪化しかねません。

また、介護報酬の改定は、さまざまな事務手続きや書類の書式変更などの事務作業を発生させます。
もし人員を確保できていないサ高住だと、業務量が増加し、スタッフへの負担が重くなる恐れがあります。

サ高住（サービス付き高齢者向け住宅）経営では、システムによる効率化がおすすめ

サ高住を経営するなら、システムを活用し、業務の効率化を実践しましょう。

システムによる業務の効率化は、スタッフの負担を軽減し、働きやすい環境を実現するため、人材の定着率を向上させられます。
また、利用者の基本的な情報や空室情報を管理・分析をすれば、施設経営の改善につながるでしょう。

サ高住のシステム導入について、以下の記事で詳しく解説しています。

関連記事：サ高住の課題をシステムで解決！4つの導入メリットと選定ポイント

サ高住（サービス付き高齢者向け住宅）経営に関するよくある質問

本章では、サ高住の経営にあたって、よく挙げられる質問について解説します。

サ高住（サービス付き高齢者向け住宅）経営のリスクとは？

サ高住は初期投資の金額が大きく、土地購入や施設建築を行うなら、数億円程度のコストが発生するケースがあります。
加えて、収益を安定させるなら適切な事業者や、十分な数の入居者を確保しなければなりません。

また、サ高住の施設は専用の設計になっているため、一般的な賃貸住宅としての転用が難しい傾向があります。
そのため、委託していた介護事業者が撤退すると、施設の管理を無収益で行う状況に陥る可能性があります。

関連記事：サ高住経営とは？失敗しない経営のポイントやメリット・デメリットを解説

サ高住（サービス付き高齢者向け住宅）の建設費用はいくらですか？

サ高住の建設費用は地域や施設の規模によって異なりますが、300～500坪の土地を購入して600坪の施設を建設する場合、合計で約4億～6億円はかかると想定されます。

サ高住の建設には助成金や税制優遇措置を活用できますが、土地購入から始める場合は、数億円単位の資金がなければ実現は難しいでしょう。

サ高住（サービス付き高齢者向け住宅）の補助金制度はありますか？

サ高住には、施設の新築・改修それぞれに補助金制度が設けられています。
それぞれの内容は以下のとおりです。

【新築】

床面積	補助率	限度額	補助対象
30㎡以上	10%	135万円/戸	全戸数の2割を上限に適用
25㎡以上	10%	120万円/戸	全戸数の2割を上限に適用
25㎡未満	10%	70万円/戸	全戸数の2割を上限に適用

【改修】

補助率	限度額	補助対象
30%	180万円/戸	①共用部分および、バリアフリー化に係る工事 ②用途変更のために建築基準法等の法令に適合させるために必要となる構造や設備の改良に係る工事

なお、改修の補助金については、以下2点の工事以外は新築と同じ補助率になります。

• 階段室型の共同住宅を活用した共用廊下の設置
• 戸建住宅や事務所などを活用した用途変更に伴う建築基準法等の法令適合のための工事

ポイントを押さえてサ高住経営を成功させよう

サ高住の経営は、コストや収益だけでなく、経営方式・ビジネスモデル・各種法規制など、さまざまなポイントを押さえる必要があります。
とりわけ高収益を目指して介護型のサ高住を経営するなら、介護サービスの充実を図るうえでも、人材の安定的な確保を実現しなければなりません。

人材の確保は雇用手段の拡充だけでなく、業務の効率化による働きやすい環境づくりも重要です。
ワイズマンのシステムを活用し、理想的なサ高住の経営を実現してください。